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[株洲日报]专版报道:“小投入”造就“大幸福” 解读“幸福荷塘”之无物业管理小区业主自治篇

来源:株洲日报 作者:胡乐 唐波 李薇 赵瑶 发布时间:2018-12-07 【字体大小:


 

走进荷塘区金钩花园小区,地面干净整洁、墙壁瓷砖锃亮,不锈钢治安岗亭、监控探头、玻璃防盗自动门等先进设备一应俱全。很难相信在这之前,这个小区连物业都没有,环境脏、乱、差,矛盾纠纷多,居民怨声载道。

变化的不仅仅只有金钩花园小区,作为“幸福荷塘”系列民生行动的一项重要工作,从去年开始,荷塘区启动了“无物业管理小区业主自治”工作。

作为老城区,老旧无人管理的小区在荷塘区特别多,多达116个,占小区总数的50%,涉及房屋895栋、居民2.1万户。可以想象,推动无物业管理小区业主自治是一项多么艰难的工作。但正如荷塘区委书记邬凌云所说,推进创新社会治理系列民生工作,要放下追求政绩的功利心,精耕细作、久久为功。不论困难多大,要敢于探索和实践,勇于改革和创新。要坚持一切从实际出发,实事求是,不断贴近老百姓的实际需求,把民生工作做实做好做到位。

党的十九大报告提出:“我们要坚持把人民群众的小事当作自己的大事,从人民群众关心的事情做起,从让人民群众满意的事情做起,带领人民不断创造美好生活!”

荷塘区委、区政府把人民群众的小事当成大事来办。2017年至今,已推动50个无物业管理小区纳入试点开展业主自治工作。门岗修缮了、下水管疏通了、楼道灯亮了、小区干净了……实现业主自治后的老旧小区,环境面貌焕然一新,一批在时代变迁中失去光彩的老旧小区旧貌换新颜,越来越多的小区居民也切身感受分享到文明城市的福祉。

 

政府引导,全力撑起“百姓需求”这片天

在去年6月,国务院下发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,提出要“探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理”。

而在此之前,荷塘区就已经开始启动了无物业管理小区业主自治工作。

荷塘区有116个无物业管理小区,普遍规模小、设施旧,且长期处于无人管理、无人清洁、无人维护的“三无”状态,逐渐成为城市管理的痛点、社会治安的隐患点,不仅有悖于文明城市形象,更降低了群众幸福指数。另一方面,长久以来,多数无物业管理小区设施设备陈旧、配套不足,居民缺乏“花钱买服务”意识,加上小区公共区域卫生清扫长期由政府兜底,久而久之,业主形成了严重的依赖思想。

把老百姓的小事当成大事来办,去年初,无物业管理小区业主自治工作纳入到“幸福荷塘”系列民生行动中来。

“都知道这项工作难度大,而且没有成熟的经验可循,因此,我们只能摸着石头过河。”荷塘区城管局负责人告诉记者,区委、区政府提出,不抱功利心,一切从实际出发,不定好高骛远的目标,无物业管理小区业主自治先行搞试点,能成几个是几个,一切以小区居民需求为依托。并且明确了政府决不能“越位”搞大包大揽,但也决不能缺位于“政府引导”,要通过政府引导唤醒居民的自治意识和动力。

区城管局物管办组织各街道(管委会)、社区对辖区无物业管理小区逐一进行深度摸排,重点看基础设施、查住户构成、摸业主心态、找热心居民,广泛征求街道、社区、居民意见,对施行自治管理的条件进行前期评估,并建档归类,做到心中有数。在此基础上,确定了首批25个居民自治意愿强烈、自治条件成熟的小区为试点小区。

成立区级试点工作领导小组,制定实施方案,搭建起部门联动、物管办具体指导、街道统筹主管、社区全程参与的工作架构,推行分片包干、责任到人、措施到户的工作模式,并在各试点小区引导居民建立微信群,加强与居民联系互动,做到时时倾听群众呼声,实时跟进各方工作,及时调处问题矛盾,动态掌握工作进度。

在自治实施过程中,区城管局物管办和社区居委会把准定位,当好自治机构的坚强后盾,对试点小区的自治机构选举、规章制度执行、后期运行管理等环节及时指导,并通过试行定期例会制度、协商讨论制度和审议监督制度等多项制度,共同协调解决小区管理事宜,努力让每个试点小区都能达到“门岗有人看、卫生有人扫、小型维修有人管”的基本目标,满足居民最基本物业服务需求,引导小区管理形成良性循环。

荷塘区城管局物管办指导各试点小区制定《小区业主大会议事规则》、《小区业主管理规约》、《小区业主自治管理办法》等,按照纯公益、零利润原则,根据基本运转所需经费,确定最低收费标准,实行专人管钱管帐,定期公示收支明细,主动接受业主监督。对小区公共设施设备较大维修改造等重大事项,通过召开临时业主大会“一事一议”等方式,均摊费用,切实增强业主的主人翁意识,真正做到“我的家园我做主”。

并充分尊重小区居民意愿,按照小区实际情况引导实行不同自治管理方式:对已成立业主委员会并有意愿自我管理且规模较大的试点小区,优先纳入“旧城提质”等项目,或报区城建局牵头实施基础设施提质改造,鼓励其引入专业资质的物业公司实施管理;对暂时无法进行提质改造的试点小区,以奖代补适当投入,帮助小区解决路灯、门岗、监控、管道疏通等实际问题,引导开展业主自治管理;对有产权单位的试点小区,引导其单位负责牵头管理服务;对规模较小、收费无法维持物业服务基本运转的试点小区,引导挂靠到临近较大规模小区,实行“挂靠式”物业管理服务。

 

百姓唱戏,充分发挥“业主自治”主动力

政府重在引导,关键在于自治。无物业管理小区自治管理,要在自治、难在收费、重在长效。如何通过沟通协商达成业主自我管理的共识是实现自治的关键。荷塘区的做法是,充分发挥“居民自治”的主动力,把解决问题的决定权交还给居民,由居民自主协调好涉及自身利益的事,让居民自己走出来、主动说出来、积极做起来、把小区管起来。

业主自治让居民从原来不关心小区环境的“局外人”,变成了为小区建设贡献力量的“主人翁”。

茨菇塘街道长征社区党校小区建于1982年,共有两栋居民楼,人口230余人。该小区没有物业公司管理,设施老旧,不时出现化粪池堵塞、屋顶漏水、没有路灯、没有健身器材、围墙上长满杂草、垃圾乱堆,失窃案频发等状况。党校小区由此成为了荷塘区首批无人管理小区自治工作的试点小区。

在区城管局物管办、街道、社区的帮助下,党校小区首先成立了“自治委员会”,并制定了一套“一办法,二部门,三小组,四举措”的管理模式:坚持民事民议、民事民办、民事民管“三民”的小区自治管理办法;“自治委员会”和社区居委会两部门共同配合;财务小组、安保小组、卫生小组三个小组齐头并进管理小区事务;落实改善邻里关系、增强自治意识、提升自治水平、拓展服务能力四举措。

党校小区“自治委员会”在街道、社区的帮助下,先后为小区安装路灯、楼道灯,重新划定了停车位,聘请两名保安兼清洁员,小区环境卫生改变了,居住安全系数高了。“现在小区78户业主,除不在小区居住的不计算在内缴费以外,整体交费率达到了100%。”“自治委员会”主任漆庆明说。

党校小区业主自治的成功,并没有在其他小区复制。

“由于各小区的情况千差万别,居民的诉求各有侧重,因此,在试点过程中不搞‘一刀切’,不预设统一的‘自治模板’,而是注重把握不同区域、不同类型小区特点,对自治方式、收费标准、工作举措等进行具体化、差异化、精准化指导,因地制宜、各有侧重,一把钥匙开一把锁。”荷塘区城管局物管办负责人说。

针对多数无物业管理小区设施破旧、环境不佳的现状,荷塘区城管局物管办主动协调城建等部门,优先将有自治意愿、正在筹备自治机构的小区纳入改造范围;积极筹集资金帮助部分小区将闲置用房改造为门面,用稳定的租金收入减轻业主负担;对已经稳定运行的自治管理小区予以适当帮扶,进一步激发热心业主的热情等等,注重因地施策,坚持站在业主角度考虑问题,坚持从业主的获得感出发,坚持发挥业主的主体作用,引导业主积极参与其中。

家住金钩花园的陈佳可老人,高票当选为小区业主委员会主任后,每天除了吃饭、睡觉外都会在小区巡查,了解小区居民的需求、听听小区居民的建议和意见,与小区业主委员会一道规范小区的管理制度,定期向社区汇报小区管理情况。直到去年,因身体原因,卸任主任后,仍旧担任业主委员会顾问,为小区事情操心、奔走。

金钩花园小区管理琐事多,烦人。失业、待业人员也不少,怎么解决也是一大难题。该小区采用“1+1”(社区居委会+业主委员会)管理模式;在小区内聘用业主当管理人员,竞争上岗;建立业主微信群,发布公共事项信息,及时收集意见建议;公共事项通过业主委员会和业主共同决策;收费公开透明,定期公示……

“很难想象,我们金钩花园也能走这么专业化的管理路子,真的是不能再棒了!”热心居民旷大平说,参与小区管理的每个人都有分工,各自负责一些事务,看到小区越来越好,我们累点苦点也甜在心头。

小区一天天变好,大家看在眼里乐在心里。天气好时,新建的六角凉亭里有人聊天、有人弹唱、有人对奕,邻里和睦、团结互助,今日的金钩花园已真正成为一个温馨和谐的大家庭。

同样在天顺苑小区,业主委员会徐迎宾是一名老党员,为了帮社区争取到改造资金,他带着小区的资料,四处奔波,解决了自来水改造、垃圾乱堆等问题。徐老还将原来的物业办公室对外出租,现在每个月能收到800块钱的租金,这笔钱用于小区日常清扫保洁及公共部分电费、小型维修等开支,,居民们不用再交任何费用。

芙蓉社区的馨香小区有8栋楼房共计276户居民。在此之前,这里硬件设施落后,管网老化、路灯不亮,没有物业管理,是典型的“三无小区”。自从荷塘区启动无物业管理小区业主自治工作以来,街道和社区多次通过上门或小区微信群通知等办法,广泛征集业主意见并召开协调会,于去年底引进物业公司。运行10个多月以来,物业以实际行动获得了居民们的点赞,帮居民换锁、换灯泡、提重物、整治鼠患、清理化粪池等,不论刮风下雨亦或是休息,居民有什么困难只要在小区微信群里说一下,第一时间就会得到物业的响应。

变化的不仅仅是落后设施的改善,小区“面子”漂亮了,“里子”也好看了。今年3月上旬,馨香小区一位居民在小区微信群中发表了一篇文章,讲述了小区保安在雨夜护送业主家小孩回家的故事,消息一发,群内居民纷纷点赞。整洁的路面、干净的墙壁、和谐的邻里……有将近20年历史的馨香小区,从“三无小区”变成了宜居小区。

 

不搞“一阵风”,时刻绷紧“长效管理”这根弦

小区的路灯亮了、卫生有人清扫了、门岗有人值班了、下水道堵塞有人疏通了,大批曾经散、乱、差的无物业管理小区发生蝶变,成为环境干净整洁、居民有安全感的“零发案”小区……。自2017年以来,荷塘区坚持成熟一批试点一批,已分3批次实现32个试点自治管理,彻底改变了新园楼、模具厂宿舍等小区多年来脏乱差问题,各小区的人居环境得到了极大提升,激发了居民自我管理与服务的热情,老旧小区群众的幸福感明显增强。

继今年3月启动第一批14个无人管理小区业主自治试点后,荷塘区上个月启动了第二批16个小区试点工作。

试点工作仍在继续推进,试点小区也从社区兜底、街道办兜底转变为了有序的管理,但如何让实现自治后的小区能够长期保持正常运转,考验着荷塘区主政者的决心和智慧。

由荷塘区城管局、物管办牵头,按照小区基础优劣、工作推进难易、试点数量多少等,对街道、社区进行分档评比,对试点工作推进情况进行综合考核,并建立起难点问题协调机制,定期对已实现自治的小区开展“回头看”,对试点工作进行动态精细化指导和服务,推进自治管理常态化。

结合创文、创卫等中心工作,发动联点单位参与,争取城建、城管、文体等多部门支持,为小区进行环境治理、配备器材;提升小区自我造血功能,通过引入收件宝,出租门面、广告位,收取停车费等方式,多措并举增加小区公共收入,弥补管理经费不足;坚持党建引领,将小区自治管理的先进人物推荐为全区的公益服务之星,发动楼栋党员率先示范,组建志愿队伍,开展便民服务等等,想方设法让居民感受到小区的新变化,激发其长期参与自治管理的兴趣和热情。(这一段内容与前面重复,建议删掉)

“但凡抱有一点功利心、追求政绩和经验亮点,但凡贪多求全、只在乎表面光鲜,但凡背离业主意愿、强推‘放之四海皆准’标准做法,自治试点工作都只会是昙花一现、必不能长久。”荷塘区城管局负责人告诉记者,在一年多的“无人管理小区业主自治”工作开展过程中,荷塘区不是没有碰到过困难,也不排除部分拟纳入试点的小区因为条件不成熟,暂时终止了试点,业主自治也不能解决所有无物业小区所有的问题。但只要选对了方法,有热心人牵头,业主齐心协力,无物业管理小区业主自治的路子是走得通的。荷塘区将继续坚持一切从实际出发,坚持以人为本、精准施策,扎扎实实把这项难做但能改善群众居住环境、提升城市整体品质的事情做下去,逐步扩大覆盖面,推动城市管理、物业管理水平上台阶,让辖区百姓有更多的归属感和幸福感。

 一年多的艰苦付出,改变的是几十年的窘况。如今,荷塘区的无物业管理小区一天天改变着,旧貌换新颜:乱如蛛网的各种电线入地了,天空重新变得清爽起来;上下水管更换了,污水不外溢了,以前是不是冒出的臭气,现在再也没有了;车子停进了新划的停车位,监控摄像头装上了,居民们在凉亭里聊起了天,节假日的百家宴上更是欢声笑语不断……