一、制定文件的目的及背景

目的：为进一步加强我市城区普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益。

背景：新修订的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号，以下简称《办法》）于2022年5月15日起正式施行，为推进《办法》顺利实施，以及我市物业服务收费管理相关规定与《办法》相衔接，按照文件要求，结合我市实际必须相应出台物业收费管理文件。

二、起草依据

根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》（湘发改价调规〔2021〕131号）及《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）。

三、主要内容

关于贯彻实施《湖南省物业服务收费管理办法》的通知（株发改发〔2023〕50号，以下简称《通知》）共有8条，主要包括以下内容：

一是明确了政府指导价的普通商品住宅前期物业服务等级和收费基准价。住宅公共性物业服务项目包括：综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务等五项。实行政府指导价的住宅公共性物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况服务等级分为一级、二级、三级、四级、五级，最高为五级（基准价及服务内容见附件1）。其收费标准为选定的物业服务等级各服务项目基准价的总和。

别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。

二是明确了普通商品住宅前期物业服务费最高上浮幅度。实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费标准在公布的基准价上最高上浮不超过30%（具体上浮幅度由价格主管部门审定）,下浮不限。

三是明确了备案审查相关要求。实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，物业服务质量等级、物业服务内容报市住建局审查，同时将具体物业服务费收费标准报市发改委审查备案。物业服务企业在具体收费时，服务质量等级不得低于备案等级，收费价格不得高于备案价格。

四是明确了空置房优惠幅度及要求。业主按照物业服务合同约定时间，已办理房屋交付手续，但未入住或暂未使用的毛坯房；已办理房屋交付手续，经报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录）物业服务企业登记确认尚未入住或未使用的全装修商品住宅的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过70%交纳。（空置房是指业主按照约定收房后未入住或未使用的毛坯房或者精装修房。业主收房后进行了装修但长期未入住不属于空置房。空置房物业服务费按不超过70%交纳是指2023年7月1日之后产生的物业服务费的优惠幅度。）

五是明确已购车位服务管理费及装修服务费、装修垃圾清运费等相关事项。实行政府指导价的已购车位物业服务管理费收费标准：单个车位30元/月，子母车位45元/月（2023年7月1日以前的已购车位物业服务管理收费标准以市发改委的物业服务收费备案审查的文件为准，同一小区分期备案的已购车位服务管理费统一标准，就低不就高）；装修服务费按带电梯房屋每平方米建筑面积每天0.02元，不带电梯房屋每平方米建筑面积每天0.01元，按照实际装修天数收取费用，最多不超过120天；装修垃圾清运费每平方建筑面积3.0元。（不包括拆除墙体的垃圾清运费，拆除墙体的建筑垃圾按每平方米50元收取）

六是明确了《通知》中未明确的物业服务收费事项执行要求。其他未明确的物业服务收费事项按照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）规定执行。

七是明确了本通知适用范围。本通知适用于市本级城区范围内业主大会成立之前的普通商品住宅的前期物业服务收费。

八是明确了《通知》执行时间及有关要求。通知自公布之日执行。执行期间国家、省如有新的规定出台，按新规定执行。