近几年来，随着房地产业的迅猛发展，人民群众对住宅环境的要求越来越高。住宅小区是居民幸福生活的基点，它的建设和管理，既是城市品位的体现，也是政府建设和管理城市水平的体现。现在人们更多的是关注新建小区问题，其实，老旧小区的改造和管理更应该引起人们的关注，它关乎着改善城市形象、提高人民生活水平的大事，是城市发展过程中关系广大群众切身利益的“民心工程”和建设现代化城市的重要组成部分。

    结合区委提出的“打造以生态宜居、文化休闲为特征的商贸次中心”发展定位，老旧小区改造的呼声越来越强烈，那些开发较早的居民小区，已然成了城市风景中的“补丁”，严重影响了“实力、法治、幸福荷塘”建设进程。晏家湾社区紧紧围绕“建立管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的新型现代化社区”的总体要求，不断创新工作思路，努力寻找有效管理方法和服务载体，探索试点了老旧小区“社区＋业主委员会”管理模式，取得了实实在在的成效。

    一、基本情况

    晏家湾社区是一个典型的城郊结合型社区，现有居民4499户、16428人，改制企业6家。现有老旧无人管理小区23个，住宅房龄大多在10-25年之间，存在的问题主要表现为以下几方面：一是由于老旧住宅发展标准低，楼房的自来水、供电、道路、下水管线等配套设施老化，严重影响了居民日常生活质量；二是老旧小区内绿化设施缺乏日常维护，绿地破坏严重，有的绿地枯死后或缺乏管理被居民占用开荒种菜，影响社区环境；三是由于无正规物业入驻，治安、卫生、环境等矛盾日益突出，居民怨声载道；四是老旧小区的管理粗放，大部分未实行物业管理，如遇屋顶漏雨和下水堵塞等问题，还处于由街道、社区找产权单位应急解决状态，往往发生产权单位无资金或产权无主，影响问题的解决；五是实行物业管理的小区，由于居民欠缴物管费，使物业公司经营困难，形成“居民欠钱－物业服务不到位－居民不缴费－物业公司生存困难”的恶性循环，最后导致撤离。

    二、主要做法

    为了维护居民利益，提高居民的幸福指数，晏家湾社区立足实际，在没有物业公司管理的情况下，先行介入，创新打造社区、业主委员会“1+1”管理新模式，让湘运路111号、栗枫、城东等三个老旧小区实现了准物业管理。

    （一）深入走访，奠定居民参与基础

    无人管理小区问题多，矛盾纠纷多，居民反映强烈，社区工作人员利用白天晚上及节假日,走家串户,宣讲无人管理小区改造的好处。同时,通过“零遗漏、全记录”方法，对每户居民进行走访调查，重点了解居民对无人管理小区有序管理的期盼度与配合度，并对积极配合和热心建议的党员、群众和积极分子,详细登记，重点询问，梳理归纳出居民群众最迫切希望实现的四大愿望：治安有人管、卫生有人理、设施有人修、矛盾有人调。针对四大问题，社区发放意见征询书，收集群众的金点子，整理出可行性意见9条。

    （二）多措并举，激发居民参与热情

    面对脏乱差、治安不佳的小区，社区充分意识到，只有实现居民自我民主管理，才能让他们对自身的居住环境发自内心的热爱和呵护，让“护花原理”的良性循环显现在每个居民的行为上。为此，社区着手从队伍、环境、制度三大方面，夯实管理基础，理顺管理关系。

    一是充分调动民主自治积极性，成立业主委员会。为了无人管理小区改造工作顺利开展，社区牵头组织湘运路111号、栗枫小区、城东小区居民多次召开专题筹备会议。经小区居民推荐，通过召开业主代表大会，推选出了一批身体健康、有能力、社会责任感强、乐于奉献的居民，成立业主委员会，分别负责本小区的卫生、治安、基础设施维护等工作，配合社区协调好居民与居民、居民与小区、小区与小区之间的关系。

    二是加强基础设施建设，优化居住环境。“卫生脏乱差、治安乱糟糟、管道多堵塞”是居民对无人管理小区的三大感慨。为破解该难题，社区自筹资金安装铁门，并修建值班室，多方协调解决了值班室用电问题。同时，对小区所有的下水道堵塞，道路破损、路灯不亮等问题进行全面清查并予以修缮，聘请“4050”下岗失业人员，负责小区保洁、保绿、保安工作，联系自来水、电业局、煤气公司对小区进行一户一表的改造，并将小区治安和卫生状况纳入日常管理，定期检查、考核。

    三是建立职能小分队，落实各项工作。“麻雀虽小，五脏俱全。”小区虽小，但各项工作千头万绪，既有保洁、治安等日常性工作，也有绿化、车位划线等非日常性工作。为进一步理顺管理职能，社区领导小组多次召集业主委员会讨论各项管理工作，最终成立了绿化、文娱休闲、意见收集等多个职能小分队，负责小区各项工作正常开展。

    （三）创新模式，引导居民自治管理

    一是管理模式创新。社区考虑到无人管理小区多为老旧小区，居民经济实力有限，且无缴纳管理费习惯，大胆采用“1+1”共同管理模式，对小区实行低标准收费（每月30元），实现非盈利性的准物业服务，得到了绝大多数小区居民的拥护与支持。

    二是聘用模式创新。小区除业主委员会外，保安、保洁等工作人员均来自于小区居民。为兼顾管理质量和扶贫帮困，社区还从小区五保户内优先选择，由业主委员会进行评定，对符合条件的，予以聘用；不符合条件的，重新选聘，实行竞争上岗。

    三是防范模式创新。三个试点小区居住人员比较复杂，管理难度大。在社区的组织领导下，各小区结合自身实际，进一步整合扩充了内部防范资源。积极开展“零发案小区”创建活动，相继成立了志愿者巡逻队、保洁员守望队、楼栋长信息员队等兼职巡防队伍，全面加强小区巡逻防范工作，并及时向小区居民群众公布发案情况以及防范建议，让居民及时了解到创建成果和小区治安状况，提高防范和参与意识。据统计，2011年在其它小区发案率不断攀升的情况下，三个试点小区均实现零发案。

    三、存在的问题

    晏家湾社区采用 “1+1”的管理模式创新，其成效彰显无疑，目前，湘运路111号、栗枫小区、城东小区绿树成荫，花香鸟语，环境优美，小区居民的安定感不断增强，幸福指数不断提高。

    社区创新老旧小区管理成效不言而喻，但将试点小区经验逐步向其它小区推广的同时，也凸显出许多困难和问题：一是拒交物管费现象存在，居民观念仍需转变；二是硬件条件相对落后，包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等；三是小区基础设施进行改造的资金缺口较大，虽然“1+1”模式成效明显，但投入明显跟不上，在一定程度上也影响了改造效果和服务质量。

    四、几点建议

    作为区委、区政府为民办实事以及打好“城市提质”战役的重要内容，建议将老旧小区的改造与管理工作纳入重要议事日程，坚持量力而行、尽力而为、惠及民众的原则，从群众最关注、最直接、最突出的问题着手，加快推进老旧小区改造工作步伐。

    一是强化组织领导。建议成立专门工作机构或建立联席会议制度，定期分析、统筹协调、研究解决老旧小区改造与管理工作中遇到的困难和问题。遵循“重心下移、属地管理”的原则，加强对老旧小区物业管理的组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络。加大宣传力度，引导居民树立“自己花钱购买服务”的理念，为物业管理的介入打好基础。

    二是加大资金投入。建议财政部门对老旧小区改造进行测算并列入专项资金，有计划地改造老旧小区的陈旧设施，逐渐消除水、电、气、灯等方面的隐患，改造小区道路、排水和绿化环境，给居民创造一个美好、安全、舒适的环境。同时，建议财政每年列支老旧小区管理维护费用，分拨到街道办事处和社区，由街道、社区聘用小区绿地、小区环境维护人员，建立切实可行的老旧小区物业管理模式，解决重建轻管的城市管理弊病。

    三是加强统筹协调。建议政府及相关职能部门加强与电业局、自来水公司、燃气公司等相关单位的衔接，为老旧小区改造用电、用水、用气等问题开辟绿色通道。同时，适当考虑将无人管理小区的从业人员纳入公益性岗位补贴范畴。